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说好的“反炒房”呢?长沙限购又开口子!
2018-06-27

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近期,楼市的大事一桩接着一桩。

中美贸易战进入关键阶段、人民币对美元快速贬值、年内第三次定向降准、国开行收缩棚改贷、长沙出台严厉“反炒房”新政、杭州对公司购房说不、昆明西安调控加码、开发商海外发债受限、地产股连续大跌、央视报道楼市乱相......

其中,长沙625“反炒房”调控政策一经发布,便引起社会强烈关注。

长沙市人民政府在加强房地产市场调控的通气会指出,“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾,而是炒房与反炒房的重大斗争。”

长沙出台了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》,这一套被业内人士称为全国最严厉的楼市新政,在限购、限售、首付比例、购房资格等方面,都有大幅度收紧。

针对炒房,这次《通知》规定,针对个人,在长沙市限购区域内买的房子,房产权证书满4年后才能卖;企业购房一度被视为捷径,可现在直接暂停企业购房,已经买了的房子禁售5年。

6月27日发布的《关于执行长政办函[2018]75号文件细则》中解释称:“稳定就业是指在长沙工作并自购房当月起已连续缴纳12个月社保或者个税的。”

大家对于这样的政策真是感到意外,实在看不懂区区一个长沙会出如此严厉的辅助,出这样的风头,在这个关口弄如此的幺蛾子?

长沙,一副似乎要紧跟成都的自杀式调控,但却完全没有成都那样的基础。

而从这几天长沙市长信箱回复老百姓的咨询,以及7月1日晚上湖南卫视解读长沙筑梦工程落户人才落户与限购政策来看,长沙限购其实是开了口子的。

7月1日晚上,湖南卫视频道先播出了关于长沙筑梦工程落户人才买首套房要求:按长沙市青年人才筑梦工程落户长沙,在长沙就业并缴纳职工社保的青年人才,含留学归国人员,凭市公安局,市人社局出具证明,可购买首套住房,连续缴纳社保时间没有12个月的限制。

所以可以确定:全日制本科通过人才新政落户,是刚需,35岁以下,在长沙缴有社保,哪怕你缴纳一天,只要社保可以查到(目前交社保两个月就有社保记录),就有购房资格。

长沙艺术性地向中央表了“反炒房”的态度和决心,践行高层的指示,把房住不炒的路线彻彻底底安安稳稳走下去。

但是本科生通过人才落户,并且就业就可以获得购房资格,又悄悄地给买房打开了一个口子,吸引来人才就业。

其实,长沙是在该严格的“反炒房”原则性问题上严格,又在该放松的问题“解决本科生入户就业买刚需房”上放松,可谓是走出了一个个性化的调控路线。

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一切都是为了老百姓的生活。不把正常的供需状况转变成了炒房和反炒房之间的矛盾
,之前一揽子政策的一刀切,其实是不太关注真正的刚需购房者,把限制和打压小部分投资意向的群体摆在了非常高的位置。

其实按照目前的数据来看,长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾,而是炒房与反炒房的重大斗争。

按长沙市政府通报最新数据,目前全市已监制价格未申办预售住宅面积有245万平方米,近2万套;已监制价格达到预售条件、未及时申办预售许可的项目有33个,共133万平方米。加起来是378万平米。

如果是市内六区,按照5月份成交量,80万平米,也就是不到5个月的库存,如果包括了县,就只有两三个月的库存了。

可见库存是非常紧张的!可见长沙并不是为了去库存而打开限购口子,而是为了吸引人才落户就业。

库存去化率和房价有一个粗略的关系。

库存去化率超过18个月,房价普跌。 

库存去化率超过12个月,房价不会涨。 

库存去化率低于9个月,房价不会跌。 

库存去化率低于6个月,房价普涨, 

库存去化率低于4个月,房价大涨,抢房。

各个城市基本上都是类似。 

其实长沙是没有底气完全限购的,但长沙想要人才来就业。即使是限购,也不能置经济于不顾。

放眼全国,长沙顶多算个中等二线城市,不是一个具有全国吸引力的城市,只是在湖南省内具有吸引力的城市。

虽然从人口流入看,长沙人口流入不错,常住人口由2010年的704万人增加到2016年的764.52万人,增速为2.87%,位居全国第四,远高于合肥的增加7.95万或增速1.29%。但是,长沙常住人口增加少,户籍人口增加多,说明经济活跃度不高。

从2016年的数据看,北京户籍常住人口占比为63%,中国经济最活跃的地区是外来人口流入最多的城市深圳,户籍常住人口占比32%,而长沙高达91%,这地方的外来人口活跃度明显不高。 

在过去的几年内,各地的省会争夺国家中心城市呈现白热化。

11座国家新的中心城市分别是:天津,重庆,沈阳,南京,武汉,成都,西安,杭州,青岛,郑州,厦门。武汉入围,长沙落选。

以现在的城市实力和影响力而言,中南地区选一个中心城市无疑只能是武汉,长沙还达不到取而代之的地步。

长沙这位过去几百年只是武汉小弟的城市,这些年却是雄心勃勃,许多规划、政策对标武汉,颇有一番与之决一雌雄的意愿。

远的不说,近年来各大城市吸纳人口,抢人才,武汉和长沙的竞争很是打眼。

2017年6月23日,武汉喊出支持百万大学生留汉创业就业;6月29日,长沙提出五年吸引100万人才。

城市竞争,归根结底是人才的竞争。长沙对到当地工作的博士、硕士、本科等全日制高校毕业生,两年内分别发放每年1.5万元、1万元、0.6万元租房和生活补贴,博士、硕士毕业生在长沙工作并首次购房的,分别给予6万元、3万元购房补贴。

目前,国内人才争夺战狼烟四起,很多地方纷纷推出优先落户、提供创业资金支持、放宽职称评定条件等“人才新政”。一个地方要想真正留住人才,必须保持房地产的健康发展,实现房价的基本稳定。

一座被房价绑架的城市,四处“抢人”又有何用?万千优秀人才,如果居不易、望房愁,又怎能把心留住?

这个湖南省里算是看到了本质,原来长沙看到其他城市抢人,不管怎样,先抢了人再说,但其实很多人落户进来只是为了尽快买房,享受增值收益,房价涨了,卖房走人,你如果解决不了就业问题,或者房价高了收入不高,还是留不住人才,政府还要倒贴人才补贴的钱。

故长沙是在降低落户门槛之后,解决人未到、户先落的“户口空挂”现象,确保杜绝“户口空挂”、“暗度陈仓”等现象的发生,所以才有了本科生人才落户就业可不受社保限制,直接买房。

在最初发动“抢人大战”的那些城市里,包括“户口空挂”、房价快速上涨等副作用已然出现,也出现了政策波动的情况。

就以天津为例,起初的超低门槛造成一系列后果,之后不得不作出的“政策补丁”又给城市打上了“朝令夕改”的烙印。即便如此,相当多不符合最新政策要求的先来者,却已经拿到了准迁证。这种人为造成的不公平,甚至是政策调整都无法弥补的。

优秀人才会为城市带来更多的就业红利、结构红利,为城市带来高质量发展所必须的人力才智,优秀人才所特有的创新能力和创造潜力能够为社会全面进步提供重要的支撑。

但是倘若城市基础建设、公共服务、社会保障、生态环境等各方面的硬件条件难以与之匹配,那么人才战略也只能随着人才的二次外流而流产。

城市要“抢人”,更要“留人”,要推动城市政治、经济、文化、社会、生态等全面协调发展;要提升城市经济“硬实力”的同时,不忘发展城市文化“软实力”。

由此观之,短期的政策红利确实能够吸引人才,但是如何让人才来而忘返,才是摆在“抢人方”面前最重要的课题。

而长沙的诱惑就在于入户门槛足够低、房价足够低。

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其实长沙房价跟杭州,武汉,南京,郑州、青岛、成都那些城市比,真的算非常非常良心价了,市区大部分都在1-1.5万左右,长沙人均可支配收入也过了4万啊,这可是比青岛郑州成都都要高哦,但政府还这么真刀真枪的在调控,所以很多开发商说去长沙没什么钱赚呢?

长沙房价为什么这么低?以及长沙应该怎么买?我们之前有发文章重点解读过。→大水漫过,独留这片洼地,这个省会城市才12000元/㎡ | 城市研究

总结起来,就是以下四点:

1.长沙土地供应量相对较大,楼价自然没有这么容易上去。

2.开发商数量很多,竞争激烈,全国很多房企在长沙都有项目,竞争激烈的前提下自然价格不容易上去。

3.长沙市民对居住的概念还是停留在房子本身,对于社区、配套、服务等需求没有这么明显,那开发商的相关投入肯定不会太高,因此房价也不会高。

4.长沙人的消费观念以娱乐、饮食为先,甚至汽车也有可能比房子好卖,消费习惯自然也会影响长沙的房价。

针对长沙“625”新政,或将有进一步的细则与补救措施出台,避免误伤一批真正需要购房的群体。我们静待政府的补充文件。

不仅仅是长沙,30城被七部委点名批评,中央打响反炒房保卫战!

30个城市名单:

北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳

这些城市也迟早会像长沙一样,出台各种政策来查漏补缺,未来半年,30城中的多数,必定是因城施策,加码调控!

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