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再见吧楼市,祝你以后好好的!
2018-06-27

2015年11月1日,一辆奥迪A8匆匆从宁波某处小区驶出,开上了杭州湾跨海大桥。车子在开上大桥的那一刻,警方就将两端堵住,车里的主人插翅难逃。

这不是哪部电影或者港剧里的情节,这是2015年股市暴跌,公安部会同证监会,高调介入调查股市异动后采取的一次拘捕行动。

被拘捕者是当时中国私募一哥徐翔。这位名震中华的大鳄最终迎来了5年半的刑期和110亿元的罚款。

相似的情节如今再次上演。这次拉着公安部小手的部门变成了住建部。

几天前的6月28日,住建部联合公安部、司法部等个7个部委,联合下发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为,治理房地产市场乱象专项行动的通知》。“通知”里强调,专项行动打击重点包括有:

投机炒房

房地产“黑中介”

违法违规房地产开发企业

虚假房地产广告等四个方面

消息一出,很多房企以及鱼龙混杂的各类中介们心头一紧。

那些擅于捆绑销售、变相加价甚至价格欺诈的房企,和在楼市大潮中浑水摸鱼,兜售高额“茶水费”的中介们,头上从此开始悬着一把达摩克利斯之剑,指不定哪天不仅票子赚不着,还要蹲号子。

也正是在这一天,众多深圳人期待已久的明星楼盘——华润城三期开盘选房。9个小时,均价8.5万,741套房源,6776名购房意向者,诚意登记保证金200万,润三很快被瓜分完毕。

排着长队选房的购房者们,在漫长的等待中,手机屏幕或许弹出过上面这则新闻。

但中签的狂喜与资产即将暴增的期待,让这条官味十足的通稿显得那么微不足道。

和全国各地那些同样八仙过海去摇号买房的炒房客们一样,他们没有感觉到,这阵持续了许多年的楼市春风,近来隐隐改变了风向,凛冬或许即将降临。

NO. 1|壹

冬天的来临总是会有信号的。

对于楼市而言,这些信号首先来自于官方。

“新中国成立之初,一些不法资本家试图通过囤积居奇、哄抬物价、扰乱市场秩序,挑战新生的人民政权,人民政府通过……一举打掉了他们的幻想。现在政府的实力比当年强多了,政府有能力稳住房产市场价格。”

6月19日到6月22日,湖南日报连续四天发布了评论,上面这段话,只是其中一部分。

作为湖南省的党报,湖南日报在评论中直接给长沙楼市定调“当前长沙房地产市场面临的主要问题,是投机炒作,而非供需矛盾。”

江湖传闻,这几篇评论还是该省一把手亲自过目的。

湖南日报在第四篇评论中这样说道。

随后,被称为史上最严的楼市调控来了。

长沙在6月26日升级了调控措施:

1、暂停了企业在限购区域的买房资格,已经买了的限售五年

2、父母投靠子女落户不满2年,不能买房

3、夫妻离异再婚的,要按2年内婚前住房套数算

4、本地户口已经有一套房的,限售4年后才能再买第二套

5、限售由原来的3年升级为4年

6、未成年人不能买房

……

其中很重要的一条是提高了新迁入户口的买房门槛。这其实是长沙为前些日子“抢人大战”政策新打的补丁。

NO. 2|贰

为什么要给抢人大战打上补丁?

答案你应该知道。

近一年多来,“抢人大战”席卷全国 60个城市。

连一向高高在上的北京、上海市户籍政策都出现了松动。而天津抢人新政公布后,更是三天吸引一百万人申请,市政府一不留神步子就迈得太大,随后不得不紧急补充细则。

抢人最凶的是西安,但西安的房价涨成了什么样子,你是知道的。

今年4月份,西安房价一路狂飙,同比上涨了73.89%,涨幅位居全国第一。

但是“抢”得到人有用吗?留得住人才是关键。把人抢进来,哪怕他买了房,但可能也只是为了投资增值,房涨完卖了又走了。人才优惠政策留不住真正的人才,倒是为炒房群体提供了不少便利。

在二线排名前列的长沙这次打上了政策补丁,堵上了炒房客的方便之门,我想,其他城市也应该会跟上。

NO. 3|叁

如果说政策面的变动只是小修小补,那这下面这一条则是釜底抽薪。

6月25号,一则关于“全国棚改一刀切,全部叫停”的说法在微博与各大微信群流传开来。

针对市场传言,国开行给出的回应模棱两可。

“今年以来,该行严格执行国家有关棚改政策,在国务院相关部委指导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。目前各项工作正在有序开展。”

随后又再度澄清说没有授权任何个人发表相关言论。

国开行的澄清仅仅指出了棚改仍将进行,似乎是在否认市场传言。

但有两点是非常明确的:

1、从过去货币化安置为主,转为实物安置为主

2、棚改项目审批权限上收总行

这意味着什么?

这意味着一切都变了,甚至彻底扭转了。

你我都知道,棚改是此轮三四线城市房价大涨的核心推动力。

棚改的逻辑是这样的,央行给国家开发银行提供低息、长期贷款,然后国开行贷款给各地政府,用来购买棚户区破旧的住房,换取其下面的土地。

大量棚改区居民拿到了央行间接发放的资金。而且这个资金是天量的。

老百姓手上有了钱要怎么花?

十个有十一个会选择继续买房。于是当地的市场需求又大大地被刺激了,大量库存房也卖出去了,三四线城市的去库存也完成了,地方政府则可以用土地出让的钱还掉国开行和农发行的贷款。

以前棚改大部分以安置房为主,但前两年为了去库存,货币化安置比率越来越高了,由2014年的9%迅速提高到2017年的60%,2017年部分地区甚至提出要将比例提高至100%。

货币化安置给当地楼市需求带来的刺激有多大?以湖南四线城市湘潭为例,2016年棚户区改造带来的购房者比例超过了60%。据称,湘潭未来三年棚户区改造项目库计划收储136个待改造项目,涉及10.63万户居民。

10万户对于湘潭来说什么概念?2016年湘潭市新建商品住宅累计成交16398套,从2010年来,湘潭每年的新房成交量都在一万多套彷徨。

新一线房价涨幅最高的杭州也是棚改大市。

2015年4月,杭州市政府办公厅发布指导意见,大力推行货币化棚改,减少实物棚改优惠政策。

对于选择货币补偿的被征收人,杭州甚至还在补偿款之外,再补贴评估价格的20%。领完补偿款在12个月内买房的,征收部门再奖评估价格的22%。

巨额的奖励政策带来的效果相当显著,当地媒体报道,政策出台一年之后,2016年杭州货币化安置比例已超过50%,重新购买商品房占比超过七成。以望江单元凯旋路四期项目为例,在86户征收住户中,有72.1%的住户选择货币安置,其中75.8%另购商品房。

2017年杭州共进行货币化拆迁6万余户,在各省棚改数量排名中可排在前十名。而补偿款都是千万级别货币。

某本地拆迁户说到:“我们是08年开始拆迁的,基本上是拿360平米的房子,再拿部分现金,直到2015年开始鼓励货币分房,目前每户全款差不多1450万左右,但基本上拿1-2套房子,其余拿现金全款去买一套商品房,目前杭州主城区拆迁基本已完成了。”

百舸新金融智库研究员西之园通过拆迁户了解到,2017年杭州货币安置一平米补偿高达4.49万元。

货币化安置带来的高额补贴使得杭州房价和房租被炒上了天。这使得至少数千亿的资金瞬间涌入了杭州房市。

放眼全国,去年棚改整体拉动了近20%的新建商品住房销售。2015年和2016年棚改货币化安置去库存分别1.5亿平和2.5亿平,占全年商品住宅销售面积13.4%和18.1%。

然而,现在一切都要戛然而止,棚改的顶峰已经定格在今日。实物安置取代货币化安置,让那些房价虚高的城市再难找到大量接盘侠。棚改红利时代正式结束,棚改的结束也意味着楼市一个时代的结束。

NO. 4|肆

无论如何,疯狂总是要落幕的。

地产股昨天(7月2日)再度重挫。实际上棚改政策调整消息公布以来,地产股已多次大跌,市值蒸发逾3000亿元。而自今年1月底以来,地产股市值蒸发过万亿元。

几个主要的地产股龙头,万科最近一周跌去约400亿元,从3000亿元跌至2600亿元;招商蛇口与保利地产也跌去两三百亿元;港股的中国恒大与碧桂园(均价:15598.0元/平)一周也跌去数百亿元(港币)市值。

成千上万亿的财富灰飞烟灭。

回过头来我们可以发现,最近监管层虽然口号喊得少了,但最新这轮的楼市调控十分严厉,且思路清晰:

1、深圳、上海等一线城市不断修补调控漏洞。深圳在招商双玺、万科蛇口公馆、华润城三等热点楼盘连续采用摇号政策,华润城三也明确要求个人购房者优先,企业靠后。深圳在6月5日还公布了“二次房改”的意见稿,提出将来60%的住房供应为保障性住房。

2、以西安、长沙等为首的二线城市在不断加码调控,给楼市全面降温。 

6月24日,西安宣布在限购区域暂停企事业单位购买住房,随后两日长沙杭州相继跟上。长沙对已购买的企业还采取了5年限售的政策。

3、三四线城市则在棚改上下功夫,这些城市的疯狂多因棚改而起,抽刀断水也由棚改开始。

4、一二三四线城市都有了针对性的手段,再加上以人民币贬值、金融去杠杆为代表的宏观政策调整给楼市全面断粮,可谓全方位、无死角的围剿。

对于楼市里的炒房群体,按规矩来的,涨跌你都自己承担。不按规矩来的,还有公安部门在等你。

在当前楼市环境不发生大改变的前提下,可以预见的是,三四线城市在完成已审批的最后这两三年棚改项目后,房产流动性将越来越差,萧条将至。一二线城市和长沙一样,投资客在房产交易中占比巨大,将来随着各项打击炒房的政策继续完善,房价也难以像现在这样高位横盘。

但这还只是大戏的开始。

而辛勤的中国老百姓,奔波攒下的财富大部分都附着于银行存款和房地产上。

有学者测算,目前中国房地产的总市值已超300万亿。如果房事有一天追随地产股的走势,全国房价平均小跌10个点,蒸发的就是30万亿。

而截至2017年底,全国住户存款余额也只是65万亿元。

中国人热衷于买房,源自于房价永不落幕的神话。当新神话上演得宏大的时候,上一场神话落幕时的惨烈就只成了过眼云烟。

6月30日,北京通州一个售楼处,就被数十个业主给围了。他们可不是来庆祝房价上涨的,而是来退房的!

这个叫“K2十里春风”的项目,2017年刚开盘时,价格超过4万。到了今年4月份,这个楼盘的房价直接打到了2.2万,接近腰斩。

虽然今年6月份这个楼盘最有一栋楼开盘时,房价略有回升,均价为2.68万,但相同的房子,便宜了一大半,让先前买了该项目的业主十分气愤,包围了售楼处要求退房。

类似的情形,曾经在深圳遍地都是。

中国楼市的风向标深圳,在2007年也是神话。那年深圳宝安西乡槟城西岸在大雨中开盘,一万五的销售均价,开盘抢空。当时这片区域配套惨淡,但是在房价上涨大潮与开发商的炒作中,半年上涨了45%。

转折很快来临。当年8月,同一片区的泰华阳光海推出二期,一万五的价格与其一期持平。对比早期的房子,后期的房子不升值,这在当时是第一个。

雪崩还陆续有来。泰华阳光海的销售均价从一万五降到一万,又到了九千,直到最后七字头才筑底。

上面说到的槟城西岸后来降到了6字头。

整个深圳楼市的新房均价在2008年2月份是16289元,仅仅三个月后,跌至11014元。

随后的深圳充斥中介大量关铺,业主集体维权甚至断供、跳楼的新闻。

老刘就是当时上街和开发商“维权”的一员。“合同签了,但是人一聚起来,这些都不管了,我们当中就有律师!”老刘回忆起十年前,狠抽了一口烟,“当时可能大家就想着闹嘛,说不定开发商能让步呢。”

NO. 5|伍

历史总是一轮一轮地重演,在轮回里蜿蜒前行。十年之后,中国人对房子的崇拜又到达了一个顶峰。

现在巨轮似乎走到了十字路口。路口的左边是买不到房的焦虑,路口的右边是买到房的狂热。正是这焦虑与狂热共同为楼市的十年神话添砖加瓦。但神话终归要落幕,历史总要往前推进,这次云间透出的那一抹黄色或许不是晨光,而是夕阳。

就像《冰与火之歌》中史塔克家族的族语,winter is coming.


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