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角直——一块地引发的区域房价变数!
2018-07-05

前不久,楼姐有位朋友咨询桑田岛的楼盘,楼姐一头雾水,桑田岛有楼盘吗?那里不是华为的研发基地吗,还有机器人产业等被称为“苏州硅谷”。仔细询问之下方知,他说的是桑田岛附近的甪直区域内的阳光城丽景湾(均价:15671.0元/平)、南山维拉等几大楼盘。

说到甪直,很多人会联想到古镇,还有一些同学会把“甪lù”读成“角jiǎo”直。

确实,这座古镇跟苏州古城同龄,具有2500多年历史,是首批中国历史文化名镇之一。因为多水,素有“五湖之厅”、“六泽之冲”的美誉。

其实,甪直板块,除了甪直古镇这张名片外,还有模具小镇、更是引入了 " 国际慢城 " 的慢生活理念,前不久,省委、省政府出台了一条重磅消息,为了让很多地方有更多更好的发展,将对全省 30 个经济发达镇实行 " 强镇扩权 ",苏州甪直镇位列其中!

那么,关心房子的同学可能对土地拍卖也非常关注,毕竟房价跟地价是密切相关的。

就在6月25日,苏州市国土资源局正式发布了苏地网挂[2018]2号公告,其中有一宗地块大家并不陌生,那就是甪直原丰亿木业地块,该宗地块可谓“一波三折”,2016年10月18日,在苏州吴中·太湖经贸合作洽谈会上,苏州甪直万达广场(均价:14857.0元/平)项目正式签约。在此之后,并无任何万达动工的消息,后有传言称红星将接手,而在国土局去年12月29日发布的苏地网挂[2017]6号公告中的,甪直苏地2017-WG-74号地块最终均因无人参拍、流拍。

此次重新上市,相关地块指标也是有所调整,对比公告可知,原商业住宅捆绑出让,此次仅出让住宅部分,商业地块就这样被抛弃了,起拍总价也是由原来的12.2亿元降低到现在的9.7亿元。商业地块以后再重新挂牌?让人遐想。

对比表格

在房地产市场一片火热的大形势之下,16、17年甪直土拍也是热火朝天,让我们回忆一下当时的盛况。

2016年4月8日,23家房企争夺吴中区甪直镇甪直大道北侧、甫澄北路东侧地块(苏地2016-WG-7号),经过222轮激烈厮杀,由弘阳竞得该宗地块,成交总价155720万元,成交楼面价14191元/平方米,溢价率240.59%,创下区域新高。目前该项目姑苏正弘府(弘阳·甪源)价格22000元/㎡起。

2017年6月12日,甪直肖家桥地块(吴中区甪直镇甪直大道北侧、北港江西侧苏地2017-WG-11号)再次引爆该区域,32家房企进入一次报价,最终由旭辉拿下,成交楼面价12731元/平方米,溢价率55.26%,成为该宗地块的赢家。

2017年11月16日,甪直海藏西路北的纯住宅用地堰里地块被保利152769万元拿下,楼面价11567元/平方米,溢价率21.76%。

而在2018年2月的土拍中出现流拍,着实让人吃了一惊。究其原因,估计地块限制条件多、拿地门槛高等不无关系。不管怎样,希望这宗“一波三折”的地块这次能"嫁对人"!苏州楼市也将持续关注!7月23日见分晓!

这宗地块楼姐曾去探过地,我们一起来看一下,地块具体信息。

地块位于甪直镇甪直大道南侧、甫澄北路东侧、土地面积44983.1平方米(67.48亩),规划为住宅用地,容积率≥1.8且≤2.2,建筑密度≤25%,绿化率≥37%,建筑高度30-60米。起拍总价96984万元,起拍楼面价9800元/㎡,网上竞价中止价格130584万元,楼面价13194元/㎡。

按这个价格来看,将低于弘阳以14191元㎡拿下的甫澄北路东侧地块原弘阳·甪源现更名为姑苏正弘府项目。

图片来源土拍网

交通上看,地块北侧紧邻主干道甪直大道和甫澄北路,并有521路、523路、526路、528路等多条公交线路可达。

周边配套齐全,北侧与地块一路之隔有中翔广场甪直MALL,新楼盘弘阳甪源,东侧为叶圣陶实验小学,教育气氛浓郁。周边有映月花园(均价:17458.0元/平)、东苑花园等小区,居住氛围浓厚;距离甪直古镇仅500米左右。

板块分析

1、离园区近,毫无疑问。

甪直交通四通八达,苏沪高速、苏昆太高速、苏州绕城高速公路、苏沪机场路穿镇而过,可达上海、南京等等周边城市。同样,在甪直通过金鸡湖大道10分钟可以直达园区,加上中环快速路等路段从甪直到达苏州各个区域都很方便!此外6号线延伸线将直接通到甪直,横跨高新区、古城区、园区。园区土地稀缺,房价高,购房者外溢。

2、宠大的购房群体。

值得关注的桑田岛产业园建设。作为苏州独墅湖科教创新区的一部分,桑田岛区域内还规划有纳米城、大学科技产业园、纳米技术孵化基地、新兴产业基地等。毫无疑问,桑田岛未来将成为众多高新技术人才的聚集地。据了解,仅华为研发基地就将吸纳1.5万人才。

3、居住品质得到一定提升。

弘阳、碧桂园(均价:15598.0元/平)、金科、阳光城、中梁、保利、旭辉等品牌房企的不断入驻,未来该区域的房地产居住品质将得到进一步提升。

4、回归到房价上。

环顾苏州各大区,价格在25000元/平方的楼盘已是屈指可数。甪直新盘方面有南山维拉(均价:15479.0元/平)均价15000元/㎡左右,阳光城丽景湾均价高层16500元/㎡,姑苏正弘府(弘阳甪源(均价:22000元/平))22000元/㎡起,中梁首府壹号院(均价:19985元/平)20000 元/m²。话说回来,现在2W以下的房源,自住或投资确实是不错的选择。

这么看来,这个区域未来发展潜力还是有的,但是目前甪直还没有一个像样的商业配套,未来能否有大型商业综合体进驻,大家都十分关注和期待。

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