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地产商,可以大而不倒?
2018-06-27

美国有部很有名的电影,叫《大而不倒》。

讲述是2008年金融风暴的时候,围绕着雷曼兄弟等一群金融机构破产,以及保尔森和伯南克救市的故事,整个剧情是基于真实事件改编的,看得让人跌宕起伏。那些大财团们,都认为他们可以大而不倒,都认为关键时刻,政府会用纳税人的钱来救他们。事实上,美国政府最终放弃了银行和证券,只是救了保险公司。

结局是,美国的第二大投行雷曼兄弟破产清算、第四大投行美林证券没美国银行收购,千千万万的商业银行受资产价格下跌(尤其是房地产价格下跌)而倒闭。

如今,这一幕的前兆似乎在中国的也隐隐约约出现。

现在街坊传言最多就是房地产绑架了银行,银行绑架了中国经济,因此房地产绑架了中国经济。其实须不知,银行早就没法绑架中国经济,前些年央行已经发文明确表示,只是保障你50万存款的安全。

前一阵子,跟一位开发商朋友聊天。他问我,你知道为什么现在很多开发商拼命扩规模吗?我说,愿听高见。他说,也不是开发商自己想这样,是规模大了才能融到资。我似乎瞬间明白市场总一些没有投资逻辑拿地的开发商。即便放个几年不开发,也得拿啊。对于开发商来说,融不到资是一件很麻烦的事情,融不到资比赚不到钱更严重。因为需要新债还旧债,尤其是哪些实际负债率都超过百分之百的开发商,融不到资也许只能等死了。开发商用自己真实的感受告诉我们——现金流比利润重要。

难怪有人说自己的公司是国家的,其实也没错,还真是国家的。这事就看破不说破。

房地产已经形成一套不断吹大泡沫的内在反馈机制。这套机制的运作模式大概是这样:政府高价供地;开发商溢价接盘,开发商再做明股实债、银行开发贷什么的,拿地和开发的资金基本上就不需要自己掏多少了;银行、信托、基金等金融机构拿着开发商的信用担保和土地抵押,开始哗啦哗啦向开发商灌水,赚利息,等旧债到期,再借给开发商新债来偿还,这样开发商有钱,金融机构也安然无恙;这个机制里最后一环比较重要,就是开发商得把房子高价卖给消费者,不然他土地溢价、银行利息都还不上,更不要说赚钱了。这就是通常我们说的,毛利要覆盖资金成本。

这样看,目前确实是一套比较完美的运行机制,地方政府的土地财政解决了,开发商和金融机构都赚到钱,还养活房地产上下游供应链上诸如建筑公司、装修公司等,虽然他们的利润率确实很低。但我们有没有发现,就是因为很多人认为这套机制坚不可破,所以坚信在关键时候,国家总会出手拉一把。

这个机制中,地方政府、开发商、供应链上的商家,包括炒房者都是受益者。那么大家想想,有没有受害者?肯定有,我想我不说也很明了。高企的房价其实也是对普通大众一种盘剥,关键是还影响经济的发展。资本是逐利的,既然房地产这么赚钱,那么大家都来到这个领域投资,所有我们现在看到去哪个城市都是楼盘林立、工地遍地。这就导致很多人无心做实业,即便有些有心做的,也会因融不到资而生存不下去。实业不振,房价却被越炒越高,泡沫越吹越大,关键是现在还不敢戳破它,一旦戳破,就是哀嚎遍野。

房价非理性上涨,导致社会投机心理严重。之前一批批的投机分子富裕了起来,而辛勤劳作的人却仍是赤贫,使得现在很多年轻人的暴富心理很严重。最终将影响的是产业发展,科技的进步,危害更加大。

在中国这样的房地产运作机制下,如果某家大的房地产商出现了问题,确实会对行业造成冲击,但我认为完全不注意对经济造成伤害,所以“大而不倒”在地产商的身上是不可能实现的。


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