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三四线要凉?我最担心的事,终究还是来了
2018-06-27

留给三四线的时间,可能真的不多了。

从年初的时候开始,大大就不断地告诉大家,一定要死守一二线,千万不要贪图三四线的上涨。



如今,大大最担心的事儿,可能真的要被言中了。

6月25日,有消息称,国开行总行棚改项目合同签订审批权回收总行,过去执行的货币化拆迁安置方式,将改为实物安置为主。

当日晚间,国开行新闻办公室回应21世纪经济报道称,今年以来,开发银行严格执行国家有关棚改政策,在国务院相关部委指导下,配合地方政府依法合规开展棚改融资工作。

对于这种风格的回应,我们其实都应该明白,这到底意味着什么,到底有什么深意:

三四线的风向,已经彻底变了。

而且在这次会议的会议纪要中,还明确了一个非常重要的关键点:

三四线城市去库存基本结束。

(纪要的详细内容放不上来,可以去文末张大大的小蜜圈或者微博上看)

可以毫不夸张的说,当棚改由货币化转为实物安置,当去库存情况被官方定义,三四线的未来,在这一刻已经确定。

想当初,三四线房价之所以上涨,靠的就是棚改货币化安置+去库存+一二线限购这三板斧。

在2015年之前,95%都是实物安置,在2015年之后正式开始大规模的货币安置,2016年之后,货币棚改安置占了棚改总额的50%以上,仅货币化棚改就占了中国房地产销售的1/5。

而这占了全国1/5的销售金额,三万亿的棚改资金以超发货币的模式涌入了原本平静的三四线城市,就像当年的四万亿一样,直接推动了2016年以来这一轮轮暴涨的房价。

而如今,这一切的利好,都将不复存在。

在此,大大想再次提醒各位,如果有机会在一二线上车,就尽可能的远离三四线楼市。

现在,立刻,马上。

1. 三四线房价越上涨,越是卖出的好时机

一.为什么说三四线房价越上涨,反而是卖出的好时机?

因为三四线房价上涨是无法长期持久的。

想要认清三四线有没有长期投资潜力,首先要了解,本轮三四线上涨的根本原因。

其实这个原因也不复杂:

棚改+去库存+最强力竞争对手【一二线】被限购,资金无处可去

这三个原因集合起来,造就了三四线今日的房价升势。

然而,我们仔细一看就会发现,这三个原因,全都是短期因素,其中最重要的两个因素现在可以说已经没了!

首先是棚改,这个时间已经很确定了,到2020年之前要基本完成,离现在还有三年。而且最重要的是,目前已经明确要由货币化安置改为实物化安置。

然后是去库存,你会发现官方都在公开去说,现在去库存已经基本完成了。

最后是一二线的限购,先不说以往限购最长也就持续2-3年左右,单说近期各个二线城市集中引进人才,为外地刚需开口子这事儿,就明显不一般。

二线吸的是谁的人口?还不是那些三四线的人口,甚至是那些拼命逃离了北上广,却又发现回不去三四线的小白领们。

二.为什么要趁上涨的时候卖出?

因为上涨的时候最好卖。

现在最幸运的,是三四线房价大多数依然再涨,政策反应到现实也有3-5个月的滞后性。

大多数三四线的人,目前也并不那么关心政策的变化。

所以,这之间的一个大约几个月时间的空档期,就成为了绝佳的逃生时机。

此外,我们在上面也说过了,大多数中国人买房有2个特点:

只买涨,不买跌。

先买新,再买旧。

尤其是三四线,如果有新房可以买,二手房是绝对不考虑的,一是因为新房选择多品相好,二是因为买二手房在朋友中显得没面子。尤其是娶媳妇的时候,新娘往往都会对比,朋友们嫁人都能住新房,凭什么我要住个二手的?

而一二线的人,有“新房癌”的往往是少数,因为环内的新房掰着指头都能数过来,全都是存量房,大家来来回回都住二手房,有钱土豪想住市里面也只能买二手豪宅,所以也没有什么面子不面子一说了。

在这样的情况下,我们可以非常清楚的做出三四线卖房难易度排序;

最简单:房价上涨的时候,卖新房

简单:房价上涨的时候,卖二手房

困难:房价不涨的时候,卖新房

很困难:房价不涨的时候,卖二手房

最困难:房价不涨的时候,卖老破二手房

现在的三四线,卖二手房还相对简单,毕竟慕名前来接盘的人还算是络绎不绝。

但是注意了,这些接盘侠是你家房子吸引过来的么?

绝对不是。

这些人是人家开发商花大钱,做广告,赶着这波三四线热潮给吸引来的。

花钱+顺势而为缺一不可。

人家开发商趁着这波热度清盘了,拍拍屁股走了,比如某桂圆,近期还宣传要再次抓紧时间赶工期,加班加点卖房子,人为的是什么?

不就是怕三四线热度没了,自家房子没卖完,就又要压手里了么。

人开发商都想着抓紧卖完拿回款,你还在犹豫个什么?

别说三四线了,最近大大我在某中部房价没涨的二线城市调研,别看新房一个个搞的开盘既售罄,多红火似的,但当地的二手房想卖一套要多难有多难。

尤其是老破二手房,挂了一年没卖出去的比比皆是。更惨的是二手房中介销售,我做调研时,在某家中介找的销售,已经换了3波了。

(欢迎补充类似的情况,让朋友们认清真实的市场,记得带上城(均价:11326.0元/平)市)

当楼市热度不再,一二线城市尚且如此,三四线又有何幸免的可能?

这个问题,请一定要认真思考。

2. 三四线房价越上涨,越要坚定购买一二线的决心

为什么三四线房价上涨,反而要坚定的去买一二线?

首先,我们要理解一二三四线房价之所以会上涨的底层逻辑。

房价到底是从哪里涨起来的?

房价上涨的起源主要分成两部分:

  1. 自上而下的大量资金

  2. 自下而上的购房贷款

单看这两个或许不容易理解,我来简单解释下。

1.每当国家有一些投资计划的时候,这些钱往往是自上而下流动的,这个不过多展开。

只举一个例子,比如拆迁户,棚改户,就是自上而下中相对末端的存在。但是就算是这样,也是普通人羡慕的对象。

2.大量的无房刚需,在信贷宽松时期,激活了借钱购房的欲望,于是用少量的积蓄+大量的贷款,购买了首套房。

而曾经的首套房拥有者,卖出了自己的房子后,也同样要借贷款,去置换更好的房子。

自下而上的换房食物链,就是这样一步步形成的,这个时候你会发现,其中的每一步,都少不了购房贷款的存在。

贷款的宽松与否,直接决定了人们换房的欲望。

说到底,房价的上涨需要两个至关重要的东西:

一个是人,刚需,一个是钱,相对宽松的钱

缺一不可。

那么,当钱从天上落下来的时候,最先落到哪里?

如果猜不到,让我们先来想一个画面。

当一滴水落在湖面上,最先起波澜,波澜最汹涌的是哪里?

没错,就是水滴落下的最中心。

就像我们的一线城市,最先获得大量资金的扶持,房价也是最先出现的变化。

(15年北上深最先上涨)

而后,波浪会围绕的圆心,一圈一圈的向外扩散。

像我们的二线城市,只有当一线发力了一段时间之后,方能逐渐获得能量。

(16年二线城市普涨,四小龙上涨最为出名)

再往后,才是我们当下所看到的,三四线的上涨。

这还只是资金面。

从人口这一层面来看,就简单的多了,哪里有无房刚需,哪里才有换房食物链的最底层。

如果连无房刚需的没有,哪里来钱,给一套房拥有者,置换新房的力量?

不把手中的一套房卖出,又有多少人能买的起新房?

那么关键的问题来了,哪些城市会有大量的刚需,心甘情愿的去背上几十年的贷款,换来这个城市的永久居住权?

我们自己设身处地来想想,这个城市,要满足什么样的条价,才能让我们愿意背负那么多,仅仅是来换取一床之地?

至少要有好的工作机会的吧,最好还有好的生活环境,好的发展前景,以及好的房产升值潜力。

显而易见,三四线并不大符合广大刚需们的要求。

而一二线,虽然近期水波不兴,但是要知道,这往往也是水滴结束的预兆。

一滴水落下,最先平静的,也一定是最中心的水面,最后平静的,才是最外围的那一圈。

在这样的情况下,以往的表现,就显得至关重要。

我们来看下,自2002年以来,各城市的房价涨幅排名情况:


图片来源于网络

这张表按房价涨幅将中国主要的一些大城市划分为了五档,越靠上说明长期升值状况越好。

如果我们来对标下现在的楼市状况,就会发现最上面一二档的均已熄火,第三档中间的二线四小龙,加上16年房价明星城市郑州,如今也是被压制的死死的。

反而是处于四五档城市,这些自2002年来表现非常一般的城市,现在反而是活跃在市场中,这样恰恰应证了,水滴最先从中心平静,外圈往往有时间上的滞后。

如果上图看的不够清晰,我们再来看,近十年房价涨势排名情况。


哪里更适合买房保值升值,答案显而易见。


这也是为什么最近三四线不断上涨,大大却依然推荐买一二线城市的原因。


现在还在犹豫是否买三四线的朋友,你们其实已经错过了三四线买房的最佳时机。


这个时候,你们要做的,并不是去追赶三四线的末班车。


而是要去等待一二线下一轮的始发车。


尤其是对于刚需来说,2018可能是未来这几年最好的一二线购房时机。


有充足的时间挑选,可以贷款买房,大多数开发商都会给你优惠。


甚至一些城市的房价已经和16年底相差无几。


这个时候,千万别再去想,过去这个城市有多便宜。


城市新移民要做的,不是想法设法在买房上去超越原住民,那没有意义,难度极大的目标只能徒增焦虑。


新移民要做的,就是比其它新移民更快一步,就够了。


只要能多快一步,你就能通过买房这件事,享受到城市发展的红利。


不信你看,最近,有很多很多的一二线城市,都开始大量吸引人才,储备人才,积蓄新移民。


这说明了什么?


这说明,新的机会,很快就要来了。


新机会到底是什么?


当三四线的楼市不再引人注目,当人们把资产保值升值的目光再度聚焦一二线,当人们发掘还是一二线的楼市最安全的时候。


那些17年没有涨价太多的城市,那些有足够经济和人口支撑的一二线城市,将会成为人们新的投资目标。


除非房价下跌,不然没有什么能阻挡当下中国人的买房热情。


对于这个事儿,其实上头心里也非常清楚。


不能让三四线的大量资金,快速流回一二线。


就算早晚要流,也要慢慢的来,慢慢的转移。


于是,在三四线棚改这个事儿出来后仅仅3天,一二线又出了一个新的消息。


今天中午,住建部在官网上发布新闻通稿,宣布:2018年7月初至12月底,七部委联合开展治理房地产市场乱象专项行动,其中北京、上海等30个城市将先行展开行动。




新闻通稿说,本次专项行动主要打击4方面的违法违规行为:


至于第一批目标,则是这30个主要城市:


看到这里,相信大家心里已经有数,下一轮一二线的新机遇,要关注哪些城市了。


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